▲2018年4月29日，昆明市一楼盘开盘，招引许多民众。图为民众观看现场摇号成果。（视觉我国/图）

原标题:二线城市闹“房荒” 住建部约谈12城

2018年4月末，杭州成为一百个城市中库存最少的城市，同比下降了48%。也就是说，假如不供给新房，2.8个月后，杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。

假如全口径核算一切类型的供地，2017年，南京的供地量排在全国第6位，可是假如只核算住所用地，南京下滑至第16位。

这轮调控方针使得真实的商品房住所用地供给变得更少成都高铁学校。近年推出的住所用地中，还有一部分要划给租借、共有产权等各类新式用地。

文  南方周末记者冯叶

南方周末实习生郭恒

2018年五一前后，针对房价上涨过快的现象，住所和城乡建设部别离约谈了西安、成都、海口等12个城市，着重坚持调控力度不放松，一起要求各地有针对性地添加有用供给，抓住调整土地和住所供给结构。

曩昔数月间，这些被约谈的城市大多呈现了“房荒”现象，尤其是出台摇号方针的7个城市——南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安。

这些城市的库存现已紧急。上海易居房地产研讨院发布的《百城住所库存数据》显现，2018年4月末，杭州成为一百个城市中，库存最少的城市，同比下降了48%。也就是说，假如不供给新房，2.8个月后，杭州将无房可卖。武汉、南京、长沙均撑不过4个月。

“懊悔脱离北京了，杭州买个房这么难。”几天前，在杭州余杭区的一个购房群中，有人一句戏弄，引发了此伏彼起的回声。

2018年5月10日，余杭区一处名为汇高柏悦的楼盘摇号卖房，128套房源，招引了4107组购房者，中签率仅为3.12%。依照政府规划，余杭区是坐落杭州西部的科创工业新区。

抢房现象相同呈现在西部的成都市。一位网友坐在车上，用哆嗦的手机录下了成都郫都区排队买房的盛况，直到1分钟视频完毕，乌压压的人群仍没有看到止境。

成都另一处刚刚获准出售的楼盘中乌青秀未遮山，状况相似，现在挂号摇号人数已超越8万人，而房源仅有一千余套。

“我预备找中介协作。”在武汉江夏区一处预备摇号的楼盘，一位穿戴衬衣、背着双肩包的男人边排队边对南方周末记者说，他的车坏了，不得不坐了几个小时公交来到这儿，排队太浪费时刻，他期望经过自动加价处理买房难的问题。

花式捂盘

全国房地产库存已回到2012年以来的前史低位。一百个城市的库存去化周期接连33个月同比跌落，仅剩10.3个月，即库存规划回落到了6年前的水平。而库存去化周期合理区间为12—16个月。

房荒首要会集在二线城市。易居数据显现，到2018年4月底，二线城市库存同比跌幅最大，高达9.6%。一线和三四线则别离跌落5.4%和6.1%。

之所以如此，多位受访者向南方周末记者表明，一个原因是二线城市的房价上涨最快，政府纷繁出台“限价令”，导致地产商有意延迟开发进度，以等候方针松动。

“限价令”是地方政府为了遵循“房住不炒”的调控精力，于2016年3月开端施行的方针。即地方政府会依据区域的不同，给一手房约束一个最高价格，超越限价的地产商，就拿不到预售证。

限价之后，许多地产商不得不“割肉”入市。一家地产公司品牌负责人通知南方周末记者，据他调查，在上海和杭州，近期入市的项目，特别是中高价值板块的楼盘，损价或者说低于预期价格入市的状况比较遍及，区间一般在10%-20%。

90后于杰在杭州做私募，本来并不怎样重视房子，他的作业首要是开掘股票上的套利机遇，然后发行产品。但2016年9月杭州发布“限价令”后，他发现杭州楼市呈现了一二手房价倒挂现象。

尔后，他一有时刻便去杭州各区踩盘，并将值得购买的楼盘核算了一张表格。楼盘能否进入这张表格，仅有取决于是否低于预期价格。

于杰将政府区域限价与地产商的保本价相减，核算出一个损价排行榜。当选的近30个楼盘，丢失最多的地产商要亏掉四成以上。

面对亏本，也有许多地产商回绝入市。一家闽系房企高管就曾向南方周末记者坦言：“咱们宁可不卖也不开盘。”其地点的闽系房企拿过2015年上海的一宗地王，现在现已开发到能够卖的程度。

在长沙，有媒体核算出了五大“捂盘天王”，有已盖好的央字头楼盘，最近一次开盘要追溯到2016年。在成都，则有地产商称，自家楼盘的预售证丢了，而彼时正值周边一块高价地拍卖前夕。

于杰也发现，杭州最值得购买的30个项目尽管是挖出来了，但实践开盘的也就三四个。他经常去其间一个楼盘造访，开发商简略直白地通知他，“不想开”。

从杭州近几年的供地状况来看，杭州并不缺少住所用地。Wind数据显现，杭州从2015年开端，住所用地每年都在添加，这在一二线热门城市中比较少见。杭州供地量在全国百城中的体现也比较平稳，一直在10名左右动摇。

杭州的土拍也并没有由于限价而减少热心。2018年3月底，央企保利刚刚以101亿元拿下杭州史上第二高总价地块——奥体地王，仅次于2016年信达拿到的123亿元地王。尽管楼板价现已超越3.2万元/平方米，迫临周边一手楼盘3.5万元/平方米的限价。

国家核算局数据显现，2017年，房企共买入25508万平方米的土地，同比增加15.8%，新开工面积也增加了10.5%。但全国住所的竣工面积却没有水涨船高，反而减少了7%，出售面积的增速也从22.4%下滑至5.3%。

2018年5月14日，针对“捂盘惜售”的问题，长沙市住建委对八十余家房地产开发企业和中介机构进行会集约谈。长沙市住建委党委委员、副主任胡汉清在会上表明，部分房地产开发企业企图经过捂盘，推延上市时刻，用时刻交换提价，“这种主意完全是过错的，咱们应该看到政府对房地产商场调控的决计”。

出资客套利

上述地产公司品牌负责人以为，杭州库存紧急的另一个原因就是出售快。首要是由于城市更新（棚户区改造）及钱银安顿方针开释的巨量购买力，以及杭州基建开展、骨架扩张带来的招引力，当然也有少数炒房客的助力，形成部分惊惧式购房。

招引于杰进入杭州楼市的，正是显着的一二手房价倒挂。比方奥体地王，楼板价约为3.2万元/平方米，周边一手楼盘限价约为3.5万元/平方米，但二手楼盘均价能够去到4.5万元/平方米。

在于杰的表格中，地产商尽管亏本严峻，但相应的，假如抢到一套房子，年化回报率最高乃至挨近40%。

长时间私募思想的练习之下，于杰的大脑很天然地输出指令——限价后的杭州楼市已与期货无异。二手房是现货，一手房是期货，一旦呈现不合理价差，买入低的，卖出高的。

2017年，于杰将家里的三套房全部卖出，然后置换成全新的一手房。

“有套利机遇不做，放着也蛮惋惜。”于杰向南方周末记者坦言，他本来并不重视楼市，家里已有足够多的房产，但一二手房价倒挂的状况，让许多和他相同的出资客进入楼市。

于杰置换房产的机遇坐落摇号前。他说，其时杭州刚限价，是楼市价格最低的时分，压根没有茶水费、天价车位等，仅有的要求就是全款买房。但全款关于刚需来说，很难完成。

后来，杭州楼市炒到了一个号子费50万元的境地，正是在这种状况下，政府才推出了摇号方针，以示公平。

于杰仍在踩盘，他需要对楼市坚持高度灵敏。不过，在现在这种“房荒”的状态下，他仍然用做股票的办法剖析杭州楼市，“换手率4.7%，这么活泼的一个商场，趋势必定上行”。

针对部分城市投机炒作有所抬头号状况，住建部近来印发通知，要求大力整理标准商场秩序，要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、躲避调控方针、制作商场惊惧等违法违规行为。

▲2018年4月14日，杭州楼市首个公证摇号楼盘——和家乡臻园，购房者意向挂号处。（视觉我国/图）

稀缺的住所用地

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进是《百城住所库存数据》的执笔人，他通知南方周末记者，库存比较低的内涵原因，在于许多城市供地太慢。

Wind数据显现，像南京、长沙、海口等库存紧急的城市，从2014年开端比年减少住所用地供给。例如长沙，2017年供地190.44万平方米，百城之中排在第47位，这个土地供给量缺乏2013年的三成。

国家天然资源部的历年核算公报显现，全国的住所供地供给，从2014年开端减少，从2014年到2016年，每年别离减少28.1%、20.9%以及11.7%，直到2017年才添加了13.2%。

住所用地之所以减少，一位南京楼市资深人士通知南方周末记者，首要是地方政府出于稳住所价的考虑，不愿意出让中心地段的住所土地，由于这些土地价格比较高。

所以，在南京一个常见的现象是，出让的土地许多，可是以商业、工作用地为主，边际住所板块为辅，简直没有什么中心住所用地。Wind数据显现，假如全口径核算一切类型的供地，2017年，南京的供地量排在全国第6位，可是假如只核算住所用地，南京下滑至第16位。

上述人士表明，现在南京还有许多合适刚需购买的房子，远郊、小户型，两百多万一套。但等这批“贱价地”卖完，南京2万以下的楼盘简直绝迹。

他以为，南京最大的问题就是新房供给缺乏，土地供给也是欠债的，这也是房荒的根本原因。由于需求过分旺盛，现在只能经过各种约束来遏止房价上涨的态势，尽管政府调控比较成功，“假如再扩展一些土地供给，我觉得就更好”。

与住所用地缺少相对应的是，很多非住所用地的供给，已带来过多库存。早在2017年6月，安徽省住所城乡建设厅、省财政厅、人民银行合肥中心支行等7部分就联合发布《关于推动非住所商品房去库存的若干意见》，期望通曩昔库存与供地联动，鼓舞企业将非住所商品房转为自我克制物业，鼓舞个人购买商住公寓等。

实践上，这轮调控方针使得真实的商品房住所用地供给变得更少。近年推出的住所用地中，还有一部分要划给租借、共有产权等各类新式用地。

据严跃进预算，租借用地的方针会继续推动，未来至少有25%的土地会依照住所用地的方法进行供给。一起，租借等各类用地至少能够占到住所用地30%的水平。当然，相似变革或在全国十几个大城市优先进行。

华夏地产首席剖析师张大伟向南方周末记者供给的数据显现，北京从2017年推出共有产权房到现在，供给的共有产权住所规划建筑面积现已到达360万平方米以上，依照80平米一套核算，大约4.5万套。同期来看，共有产权房与商品房的土地供给量简直相等，份额约为4∶5。

（应受访者要求，于杰为化名）

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