【新民网讯】据新闻晨报，合同里标示了运用权，绿篱切割了运用面积，买房时为花园多付了费用，怎样自家窗前的小花园就不是自己的呢？奉贤区绿洲无双小区1楼的业主想不明白。对此，奉贤区金海社区的办理者表明："由于小花园是小区的公共面积，属整体业主一切。"

　　那么，开发商该不该退款给1楼花了高价购房的业主？开发商又是否涉嫌将花园"绑缚出售"？

　　底楼比2楼贵10多万

　　合同显现享有运用权

　　老金一向有个关于花园的愿望。这样，他就能够每天在花园里种莳花，晒晒太阳。2015年下半年，老金注意到，绿洲无双小区1楼窗前带小花园的房子开卖，他几乎没有犹疑，就将自己已在5楼购买的房子，置换到了1楼。

　　"按道理，高层住宅2楼房子的价格要高于1楼的价格，可是由于有这个花园，咱们按照5楼的价格置换了1楼的房子。算下来，比2楼相同样式的房子贵了10多万元。"老金说。

　　和老金抱有类似主意的还有业主老朱，在发现一楼的房子能够顺便花园后，他不管家人关于底层湿润的顾忌，花高价买下了绿洲无双底层的房子。

　　"这个房子自带了一个30多平方米的花园，夏天在宅院里晒晒太阳、吹吹风，多安闲。"老朱说。

　　可是，在一个停车位动辄数十万元的今日，仅仅多付了十几万元，就能够得一个面积30平方米左右的花园，这样的生意未免太划算了。老朱向记者揭穿其间的奥妙：本来，老朱等人所购买的，并非是自带花园的产权，而是这个花园的运用权。

　　老朱等人的产证上，并不包括小花园的面积。可是，在老朱等人和开发商的合同上，两边有着这样一条约好："乙方享有花园的运用权，该花园面积、设备、相关公共管线等以甲方交给时实践状况为准，乙方运用该花园需严格遵守《业主暂时条约》之规则，并需承当帮忙保护该花园相关公共管线之职责。"

　　底楼业主建立面对撤除

　　运用权成合同通用条款

　　2016年年底，绿洲无双小区交给。1楼业主发现，开发商现已用约1.5米高的绿篱将一楼窗前的区域进行了简略切割。密密扎扎的绿篱将楼前空位分成了一块块独立的宅院。在不损坏绿篱的状况下，与宅院相连的业主家的窗户，是通往这块绿洲的仅有途径。

　　在老朱等人看来，这样的规划意味着他们能够独立运用每户房前的宅院。所以，他们敲开了与宅院相连的窗户，搭设了围栏，在绿篱内按自己的心意铺设了地上。

　　可是，宅院刚装修好没多久，老朱等人就迎来了"凶讯"。办理部门确定，老朱等人的宅院归于违建，篱笆要撤除，地上要康复美化，架在宅院里的装修，也要拆掉。

　　老朱等一楼业主被奉告，一楼花园归于公共区域，产权归整体业主一切，开发商并无权利将小花园分配给他们。

　　更有甚者，老朱等人发现，在其看来原本是用高价买来的小花园运用权，竟是售楼合同中的一项通用条款，无论是一楼的业主，仍是其他楼层的业主，每个业主的合同上都写有"乙方享有花园运用权……"的相同字样。

　　"他人的合同是什么样，我是看不到的。所以咱们一向以为自己用高价购买了花园运用权，现在才知道本来每个人都有这条约好。假如是这样，那咱们花钱高价究竟买的是什么呢？"老朱质疑。

　　开发商回应

　　一楼享运用便当

　　详细内容正交流

　　一些业主以为，开发商是有意设置圈套，欺骗了他们。关于业主的质疑，小区开发商——上海绿洲奉翔置业有限公司的工作人员表明，实情并非如此。

　　该工作人员表明，开始在合同中注明运用权，以及用绿篱为业主切割花园等行为，是期望一楼业主在符合规则的状况下取得更多运用便当。"首要，这块区域是归于小区整体业主一切，否则业主的合同上也不会只写明运用权，而非产权。可是，相关于其他楼层业主，一楼业主关于该区域具有‘仅有运用便当’，其他区域业主很难运用这块区域。咱们用绿篱将这块区域围起来，就是期望在不违背小区相关的规则的状况下，让一楼业主具有更多的运用便当。"该工作人员说。

　　那么，在该工作人员眼中，哪些是一楼业主能够享有的运用便当呢？该工作人员说："比方在场地上建立阳光房、设置篱笆等涉嫌违法建立的行为，就是不被答应的。可是在空位上摆个缸养养鱼，按照自己的心意种一些美化，这些应该是能够的。"

　　可是，该工作人员坦陈，关于一楼业主究竟具有怎样的运用便当，他也没办法给出精确的界说。"这首要取决于办理部门。有些运用方法，在2016年小区刚交给时可能符合规则，可是后来出台了新规则，就不被答应了。详细一楼业主的运用权是怎样的，咱们也在和政府部门交流。期望能找到更好的解决方案。"

　　社区办表态

　　运用权归整体业主

　　一楼业主是受害者

　　在奉贤区金海社区的办理者看来，花了高价购买一楼花园运用权的一楼业主们，实践上是受害者。小花园的产权归整体业主一切，一楼业主并不比其他任何楼层的业主具有更多的小花园运用权。

　　"小花园和小区内的大花园相同，产权归整体业主一切，由整体业主托付物业承当维护职责。假如答应一楼的业主在小花园里建立、堆积物品、随意开垦或硬化土地，等于默许其他楼层业主在公共美化里随意圈占绿洲。这样下去，小区会堕入无序，小区的质量难以确保。"金海社区办事处施副主任说。

　　"咱们知道一楼业主多花了钱，从某种意义上讲，他们也是受害者。所以咱们鼓舞他们活跃与开发商交流。只需他们能拿得出一楼业主具有更多运用权的依据，咱们情愿按照依据进行办理。"金海社区房管中心张主任说。

　　在金海社区的办理者看来，一楼业主窗前用绿篱分隔出的小花园，和小区内的大花园相同，应归小区物业统一办理。小区内的整体业主，应能够像自在进入小区内的大花园相同，自在运用分隔在一楼业主窗前的小花园。

　　"下一步，咱们将整治一楼业主的破墙开门的状况，这也是不答应的。"金海社区的办理者说。

　　律师说法

　　运用权约好无效

　　可向开发商索赔

　　北京观涛中茂（上海）律师事务所葛志浩律师，从法令层面上解读了花园运用权的问题。他指出，关于房子生意合同中所谓"运用权"的约好，本质上是无效的。

　　葛志浩征引《物业办理条例》第二十七条："业主依法享有的物业共用部位、共用设备设备的一切权或许运用权，建设单位不得私行处置。"一起，《物权法》也规则：住宅小区的绿洲、公用设备、其他公共场所和物业效劳用房等，均归于业主共有。他指出："在标的物自身不具有可买卖性的条件下，开发商约好将运用权转让的行为为无权处置，将因违背行政法规的强制性规则而归归于无效。"

　　葛志浩以为，假定开发商出售的一楼房子单价显着高于其他房子，且这一价格是以赠送成都高铁学校花园为条件，那么房子的价格就有了将花园"绑缚出售"的嫌疑，那么，开发商关于"购房送花园"的宣扬就有虚伪宣扬之嫌疑。消费者事实上并无法享用到开发商于合同中给予的许诺，进而有了丢失。在此条件下，消费者可考虑就相关丢失部分向开发商建议补偿。

　　葛志浩提示消费者："在购买房子时应当尽可能多了解合同条款，在触及面积赠送、免费享用运用权的条款时，要进步警觉，以防发生不必要的丢失。"

　　原标题：

　　买底楼送"有运用权"花园 只能莳花草不能建篱笆

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